Las tasas de hipoteca actuales, que oscilan alrededor del 6,5% al 7%, han excluido a muchos estadounidenses del mercado inmobiliario. Los compradores permanecen en la banquilla, apostando por recortes de tasas por parte del Banco Federal de Reserva para reducir los costos de préstamo. Ese cálculo suele fallar.

Los precios de las viviendas suben independientemente de las tasas. El Índice de Precios de Vivienda del Federal Housing Finance Agency (FHFA) registra un aumento promedio anual del 4% a lo largo de décadas, incluso durante recesiones del mercado. Quien observe hoy una casa de 400.000 dólares y espere dos años pierde más de 32.000 dólares en apreciación a ese ritmo. Los pagos de principal en una nueva hipoteca generarían adicionalmente patrimonio durante ese tiempo.

Las tasas más bajas rara vez ofrecen casas más baratas. Los datos de Freddie Mac muestran el patrón opuesto. El financiamiento más barato incrementa la demanda de compradores. En mercados con escasez de oferta, los vendedores responden elevando los precios de venta. Los compradores que buscan recortes de tasas podrían pagar más en total.

La inflación golpea con más fuerza a quienes alquilan. Según datos del Bureau of Labor Statistics de Estados Unidos, el sector inmobiliario es un motor persistente de la inflación. Los materiales de construcción subieron un 30% desde 2020. Las primas de seguros de vivienda aumentaron un 20% el año pasado en muchos estados. Los impuestos sobre propiedades subieron junto con las evaluaciones locales. Incluso si los precios de las viviendas se estancan, estos gastos aumentan para los futuros propietarios.

Los inquilinos sienten el impacto ahora. Según datos del American Community Survey del Censo de Estados Unidos, los alquileres medios han subido un 20% en la última década. Las familias que pagan 2.000 dólares mensuales en lugares como Atlanta o Phoenix ven ese dinero desaparecer sin generar patrimonio. Una familia que planea quedarse cinco años pierde terreno rápidamente.

Comprar ahora mantiene opciones abiertas. Los propietarios se fijan en las tasas actuales, pero pueden refinanciar si bajan. El Banco Federal de Reserva de San Luis señala que el patrimonio de los propietarios es la principal fuente de riqueza de las familias estadounidenses, con un promedio de 200.000 dólares por propietario. Saltarse esos primeros años reduce permanentemente ese fondo de ahorro.

Tome el caso de Sarah Jenkins, una profesora de 34 años en Denver. Se mantuvo alejada en 2022, esperando tasas por debajo del 5%. La casa que tenía en mente subió de 450.000 a 520.000 dólares. El alquiler consumió 24.000 dólares en ese periodo. Jenkins compró la semana pasada. Su cálculo: es mejor refinanciar más tarde que perseguir fantasmas.

Los economistas coinciden en el punto. «El patrimonio se compone como nada más», dijo Mark Zandi de Moody’s Analytics en una entrevista reciente. Señala a los compradores de 2021 que lograron refinanciar con éxito el otoño pasado, obteniendo ahorros en tasas junto con un aumento del 15% en los precios.

No todos los mercados se mueven de la misma manera. Ciudades del Sunbelt como Austin han experimentado un aumento del 50% desde 2019. Las ciudades del Nordeste se enfrían más rápido, pero aún superan los salarios. Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran un inventario de 3,5 meses de suministro, lejos de los seis meses que indican equilibrio.

Los asesores se centran en hogares con empleos estables y un pago inicial del 20%. Las tasas fijas de 30 años actuales del 6,8% generan 2.650 dólares mensuales en un préstamo de 400.000 dólares, según Bankrate. Añade 500 dólares en impuestos e seguros. Los inquilinos pagan similares o más, sin generar pago.

Las proyecciones del Banco Federal sugieren dos recortes para fin de año. Sin embargo, el presidente Jerome Powell subrayó que no hay garantías. Los mercados anticipan tasas del 4,5% para 2025. Incluso así, la demanda acumulada podría reactivar batallas por ofertas.

Los compradores evalúan los riesgos diariamente. Postergar significa perder tiempo en el mercado. Actuar preserva la flexibilidad. El estancamiento continúa, pero los números favorecen el movimiento.