주택 담보 대출업계에서 2025년 4분기 대출당 수익이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 미국 담보 대출협회(MBA)가 발표한 자료에 따르면, 2025년 4분기 대출당 순생산 수익은 평균 17베이시스포인트로, 전분기 대비 44% 감소했다. 그러나 업계 전체 수익성은 개선된 것으로 나타났다.

수익성은 개선되지만 대출당 수익은 감소

MBA 산업 분석 부문 부사장 마리나 월시는 성명을 통해 2025년 4분기 대출당 평균 순생산 수익은 17베이시스포인트로, 2024년 동기 대비 4베이시스포인트 손실에서 개선된 수준이라고 밝혔다. 그러나 이전 분기 대비 33베이시스포인트에서 감소한 점은 대출당 수익성의 급격한 하락을 보여주는 것으로 나타났다.

월시는 2025년 3분기에서 4분기로 넘어가면서 대출생산량은 증가했으나 수익은 감소했으며, 대출 발행 비용은 거의 변동이 없었다고 설명했다. 이는 9월에 기록된 대출 잠금이 회계 기준에 따라 3분기 수익에 반영되었기 때문이라고 덧붙였다.

MBA 보고서에 따르면, 표본 조사 대상 중 68%의 담보 대출 회사가 2025년 4분기 전체 수익을 기록했으며, 이는 전년 대비 61% 증가한 수준이다. 그러나 분기별 전세금 생산 수익은 33베이시스포인트에서 17베이시스포인트로 감소했으며, 이는 대출당 수익성의 급격한 하락을 반영한 것이다.

서비스 및 대출 발행 비용이 수익에 영향

MBA는 수익 감소의 주요 원인으로 10월부터 12월까지 담보 서비스권(MSR) 포트폴리오에서의 상환에 따른 감가상각 및 감가 처리가 증가했다고 분석했다. 보고서에 따르면 이러한 조정은 대출 발행 및 서비스 업무 모두에서 수익을 감소시켰다.

이 보고서는 338개의 비은행 담보 대출 회사의 데이터를 기반으로 작성되었다. 2025년 4분기 생산 데이터를 제공한 회사 중 81%는 IMB(독립 담보 대출사)이며, 나머지 19%는 담보 계열사나 기타 비은행 기관이다.

총 생산 수익, 즉 수수료 수익, 이차 시장 수익 순차익, 워치하우스 스프레드를 포함한 수익은 2025년 4분기 340베이시스포인트로, 3분기 대비 19베이시스포인트 감소했다. 대출당 생산 수익은 3분기 12,310달러에서 4분기 11,776달러로 감소했다.

한편, 총 생산 비용은 323베이시스포인트로 소폭 감소했으며, 이는 3분기 326베이시스포인트보다 낮은 수준이다. 대출당 비용은 11,109달러에서 11,102달러로 감소했으며, 이는 2008년 1분기 이후 평균 7,846달러 대비 여전히 높은 수준이다.

대출 규모 증가, 그러나 수익성은 뒤처

대출당 수익이 감소했음에도 불구하고, 평균 기업은 2025년 4분기에 6억4300만 달러의 담보 대출을 발행했으며, 이는 3분기 6억3400만 달러보다 증가한 수준이다. 또한, 분기별 평균 대출 수는 1,866건에서 1,973건으로 증가했다.

비은행 기관의 첫 담보 대출 중 71%는 10월부터 12월까지의 담보 대출 규모 기준으로 구매 대출이었다. MBA는 이 기간 동안 전체 담보 대출 업계에서 구매 비중이 58%로 추정했다.

첫 담보 대출의 평균 금액은 3분기 373,414달러에서 4분기 379,587달러로 증가했다. 주담대 이외의 담보 대출, 예를 들어 주택 담보 신용선(HELOC)을 포함한 평균 금액은 355,145달러에서 362,912달러로 증가했다.

담보 서비스 채널에서 2025년 4분기 대출당 순 재무 수익(연율화 없음)은 13달러로, 이전 분기 대비 29달러에서 감소했다. 서비스 운영 수익도 92달러에서 90달러로 감소했으며, 이는 MSR 감가상각 및 MSR 대량 판매에 따른 이익 및 손실 등을 제외한 수준이다.

2025년 4분기 IMB 대출당 수익 감소는 담보 대출 업계의 현재 비즈니스 모델 지속 가능성에 대한 우려를 일으키고 있다. 비용이 여전히 높고 대출당 수익이 감소함에 따라, 기업들은 앞으로 몇 분기 동안 수익성 유지를 위해 전략을 재검토해야 할 것으로 보인다.

주택 시장이 계속해서 변화함에 따라, 담보 대출사들의 성과는 특히 경제 상황과 규제 환경의 변화에 어떻게 대응하는지에 따라 면밀히 지켜볼 예정이다. MBA의 보고서는 업계의 건강 상태를 중요한 시각으로 제공하며, 향후 정책 및 투자 결정에 영향을 미칠 것으로 보인다.