現在の住宅ローン金利は6.5％〜7％前後で推移しており、多くのアメリカ人が住宅市場から手を離している。購入希望者は連邦準備制度理事会（FRB）の金利引き下げを期待し、借入コストの低下を狙っているが、その計算はしばしば裏目に出ている。

住宅価格は金利にかかわらず上昇している。連邦住宅金融機関（FHFA）の住宅価格指数によると、数十年にわたって平均年間4％の上昇が記録されている。今、40万ドルの住宅を購入を検討している人が2年間購入を控えると、そのペースで32,000ドル以上の価値の上昇を逃すことになる。新しい住宅ローンの元本返済はその間にさらに資産価値を築く。

金利の低下は住宅価格を安くするわけではない。フリーディー・マックのデータによると、逆に安い融資条件は購入需要を高め、供給が限られている市場では販売価格が上昇する。金利下落を狙う購入者は、全体的により高い価格を支払うことになる可能性がある。

賃貸住宅に住む人々にとっては、インフレの影響がより深刻である。米労働統計局のデータによると、住宅はインフレの主な要因の一つである。建設資材価格は2020年以降30％上昇し、多くの州では住宅保険料も昨年20％上昇した。財産税も地域の評価額に合わせて上昇している。住宅価格が停滞しても、将来的な所有者にとってこれらの費用は増加する。

賃貸住宅の住人たちは現在、その痛手を感じている。米国人口調査局のアメリカ・コミュニティ・サーベイのデータによると、過去10年間で賃貸料の中央値は20％上昇している。アトランタやフィニクスなどの都市で毎月2,000ドルを支払っている家庭は、そのお金は資産価値を築くことなく消える。5年間住むことを計画している家族は、その間に大きな損失を被る。

現在購入することは選択肢を広げる。住宅所有者は現在の金利で固定するが、金利が下がれば再融資も可能だ。セントルイス連邦準備銀行の資料によると、米国の家庭資産の最大の源は住宅所有者の資産価値であり、平均して所有者1人あたり20万ドルである。早期の年数を飛ばすと、その蓄えは永久に減少する。

デンバー在住の34歳の教師、サラ・ジェインクス氏は2022年に購入を控え、金利が5％以下になることを期待していた。しかし、彼女が狙っていた住宅価格は45万ドルから52万ドルに上昇した。その間、賃貸料として24,000ドルを支払った。ジェインクス氏は先月購入し、彼女の計算では、将来の再融資よりも幻を追うよりも良いと判断した。

経済学者たちはその点に同意している。モディアヌス・アナリティクスのマーク・ザンディ氏は最近のインタビューで、「資産価値は他のものよりも複利で増える」と述べた。彼は2021年に購入した人々が昨秋に成功裏に再融資し、価格上昇15％に加えて金利の節約を手に入れたことを挙げている。

すべての市場が同じように動いているわけではない。アーリントンなどのサンベルト地域では2019年以降50％の上昇が記録されている。東部の都市は冷え込みが早いが、それでも賃金を上回っている。米不動産業者協会のデータによると、在庫量は3.5カ月分で、バランスを示す6カ月にはほど遠い。

専門家たちは安定した職を持つ家庭と20％の頭金を準備できる家庭を対象としている。Bankrateのデータによると、現在の30年固定金利6.8％では40万ドルのローンに対して月々2,650ドルの支払いが必要である。それに500ドルの税金と保険を加える。賃貸住宅の住人たちは同額またはそれ以上を支払っているが、資産価値は築けない。

FRBの予測では今年末までに2回の金利引き下げが行われるとされている。しかし、FRB議長のジェローム・パウエル氏は保証はないと強調している。市場では2025年までに4.5％の金利が予測されている。それでも、需要の高まりが再び入札戦を再燃させる可能性がある。

購入希望者は日々リスクを評価している。購入を控えることは市場での時間を失うことになる。行動を起こすことは柔軟性を保つことだ。この状況は続くが、数字は行動を促している。