현재 미국의 주택 담보 금리는 약 6.5%에서 7% 수준으로, 많은 미국인들이 주택 시장에서 벗어나 있다. 구매자들은 연방준비제도(Fed)의 금리 인하를 기대하며 구매를 미루고 있지만, 이 계산은 종종 역효과를 낸다.

집값은 금리와 관계없이 오르는 경향이 있다. 연방주택금융공사(FHFA)의 주택가격지수에 따르면, 수십 년간 평균 연간 상승률은 4%로, 시장 침체를 포함해도 마찬가지다. 현재 40만 달러짜리 집을 사려는 사람이 2년을 기다리면, 이 속도로 3만 2천 달러 이상의 가격 상승을 놓치게 된다. 새 대출의 원금 상환은 이 기간 동안 추가 자산을 창출한다.

낮은 금리는 집값을 낮추는 것이 아니라 오히려 반대 방향으로 작용한다. 프레디맥(Freddie Mac)의 데이터에 따르면, 더 저렴한 대출은 구매자 수요를 증가시키며, 공급이 부족한 시장에서는 판매자들이 가격을 올린다. 금리 인하를 기다리는 구매자는 결국 더 많은 비용을 지출하게 될 수 있다.

임대인에게는 인플레이션의 영향이 더 크다. 미국 노동통계국(BLS)의 자료에 따르면, 주택은 인플레이션의 주요 원인 중 하나이다. 2020년 이후 건설 자재 가격은 30% 상승했으며, 많은 주에서는 주택 보험료가 지난해 20% 올랐다. 재산세도 지역 평가액 상승에 따라 증가했다. 집값이 멈춰도, 미래의 집주인에게는 이 비용이 계속 증가한다.

현재 임대인들은 그 부담을 느끼고 있다. 미국 인구조사국(US Census Bureau)의 미국사회조사(ACS) 자료에 따르면, 지난 10년간 중위 임대료는 20% 상승했다. 애틀랜타나 피닉스 같은 도시에서 월 2,000달러를 지출하는 가정은 이 돈이 자산이 아닌 임대료로 날아가는 것을 느끼고 있다. 5년간 거주 계획을 세운 가정은 빠르게 손실을 입는다.

지금 집을 사는 것은 선택의 여지를 남긴다. 집주인은 현재 금리로 고정되지만, 금리가 내려가면 재융자할 수 있다. 세인트루이스 연방준비은행은 미국 가정의 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택 자산이라고 지적하며, 평균적으로 주택 소유자당 20만 달러의 자산이 있다고 밝혔다. 이 시기의 초기 연기를 피하면 이 자산은 영원히 줄어든다.

덴버에 사는 34세의 교사인 세라 킨스(Sarah Jenkins)는 2022년에 5% 이하의 금리를 기대하며 구매를 미뤘다. 그녀가 원하던 집은 45만 달러에서 52만 달러로 올랐다. 그 기간 동안 임대료로 2만 4천 달러를 지출했다. 킨스는 지난달에 집을 샀다. 그녀의 계산은, 나중에 재융자하는 것이 더 낫다고 보았다.

경제학자들도 이 점을 지적한다. 모디스 분석(Moody’s Analytics)의 마크 잭시(Mark Zandi)는 최근 인터뷰에서 “자산은 아무것도 대체할 수 없는 방식으로 복리가 된다”고 말했다. 그는 2021년에 집을 산 사람들이 지난 가을 재융자를 통해 15%의 가격 상승에 더해 금리 절감 효과를 얻었다고 지적했다.

모든 시장이 동일하게 움직이지는 않는다. 2019년 이후에 50% 이상 상승한 풍경대 지역(Austin) 같은 도시도 있다. 동부 메트로 지역은 더 빠르게 식었지만, 임금보다도 여전히 높은 수준이다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 자료에 따르면, 재고량은 3.5개월 공급 수준으로, 6개월 수준인 균형 상태는 아니다.

전문가들은 안정적인 직업을 가진 가정과 20%의 다운페이먼트를 준비한 가정을 목표로 삼는다. 현재 30년 고정 금리는 6.8%로, 40만 달러 대출에 대해 월 2,650달러의 이자 비용이 발생한다. 이에 더해 500달러의 세금과 보험료를 포함하면, 임대인들이 지출하는 금액과 비슷하거나 더 많다. 하지만 임대인들은 이 비용을 상환하지 못한다.

연방준비은행(Fed)의 전망에 따르면, 올해 말까지 두 차례의 금리 인하가 있을 것으로 보인다. 그러나 연방준비은행 총재 제롬 파월(Jerome Powell)은 이에 대한 보장은 없다고 강조했다. 시장은 2025년까지 4.5%의 금리가 유지될 것으로 예상하고 있다. 그러나 그때도 쌓인 수요가 다시 입찰 경쟁을 일으킬 수 있다.

구매자들은 매일 위험을 고려한다. 지연은 시장에서의 시간 손실을 의미한다. 즉시 행동하는 것이 유연성을 유지한다. 정체 상태는 계속되고 있지만, 숫자는 움직임을 선호한다.